Dựa trên hình ảnh phối cảnh 3D tổng thể, bản đồ ranh giới 447ha và quy chuẩn quy hoạch đô thị loại I (mô hình TOD & Sponge City) tại Hà Nội, dưới đây là bảng phân tích và ước tính chi tiết số lượng sản phẩm cao tầng và thấp tầng tại Khu đô thị Sun Group Vĩnh Hưng.
1. CƠ SỞ TÍNH TOÁN & PHÂN BỔ QUỸ ĐẤT (QUY MÔ 447 HA)
Đối với một đại đô thị tái thiết chuẩn Sponge City (đô thị bọt biển) và TOD:
-
Đất công viên, mặt nước, hồ điều hòa: ~22% – 25% (~100 – 110 ha).
-
Đất hạ tầng giao thông, quảng trường, bãi đỗ xe: ~25% – 28% (~110 – 125 ha).
-
Đất tiện ích công cộng, giáo dục, y tế, văn hóa (Urban Catalyst): ~10% – 12% (~45 – 55 ha).
-
Quỹ đất ở & thương mại hỗn hợp: ~35% – 38% (~155 – 170 ha).
2. ƯỚC TÍNH SỐ LƯỢNG TÒA CAO TẦNG (CHUNG CƯ, VĂN PHÒNG & KHỐI PHỨC HỢP TOD)
Quan sát trực tiếp cấu trúc mật độ trên sa bàn phối cảnh 3D:
-
Cụm trục lõi trung tâm & ga Metro (Mô hình TOD): Các khối tháp được bố trí dày đặc dọc theo đại lộ xuyên tâm kết nối từ Vành đai 2.5 ra sông Hồng $\rightarrow$ Khoảng 24 – 28 tòa.
-
Dải cao tầng cảnh quan ven Sông Hồng: Tuyến công trình điểm nhấn uốn lượn đón trọn tầm nhìn mặt nước $\rightarrow$ Khoảng 14 – 18 tòa.
-
Cụm tháp quanh hồ điều hòa & công viên trung tâm: $\rightarrow$ Khoảng 12 – 16 tòa.
🏢 Ước tính số lượng cao tầng: 50 – 62 tòa
Chiều cao dự kiến: 25 – 45 tầng.
Tổng số lượng căn hộ dự kiến: 28.000 – 35.000 căn hộ cao cấp (bao gồm căn hộ thương mại hạng sang, sky villas, penthouse và căn hộ dịch vụ/officetel).
3. ƯỚC TÍNH SỐ LƯỢNG THẤP TẦNG (BIỆT THỰ, LIỀN KỀ, SHOPHOUSE)
Trên phối cảnh 3D, các phân khu thấp tầng được tổ chức theo các ô bàn cờ sinh thái xen giữa các lõi cây xanh và bám dọc các trục đường nhánh:
A. Biệt thự ven sông & quanh hồ (Riverfront & Lakefront Villas)
-
Vị trí: Tiếp giáp dải hành lang xanh mặt nước sông Hồng và xung quanh hồ điều hòa trung tâm.
-
Loại hình: Biệt thự đơn lập, song lập sinh thái (diện tích từ 200m² – 450m²).
-
Số lượng ước tính: 400 – 600 căn.
B. Nhà phố thương mại / Shophouse đại lộ
-
Vị trí: Bám dọc các trục đại lộ chính kết nối Vành đai 2, Vành đai 2.5, Vành đai 3 và các quảng trường TOD.
-
Loại hình: Shophouse 4 – 5 tầng tối ưu kinh doanh.
-
Số lượng ước tính: 1.000 – 1.400 căn.
C. Liền kề / Townhouse cao cấp
-
Vị trí: Nằm trong các tiểu khu compound khép kín, an ninh biệt lập.
-
Loại hình: Nhà phố vườn, liền kề diện tích 90m² – 140m².
-
Số lượng ước tính: 1.600 – 2.200 căn.
🏡 Tổng số lượng sản phẩm thấp tầng: 3.000 – 4.200 căn.
4. BẢNG TỔNG HỢP ƯỚC TÍNH DỰ ÁN SUN GROUP VĨNH HƯNG
| Hạng Mục Sản Phẩm | Số Lượng Ước Tính | Quy Mô / Tầng Cao Dự Kiến |
| Tòa chung cư & Phức hợp TOD | 50 – 62 tòa | 25 – 45 tầng (~28.000 – 35.000 căn) |
| Biệt thự (Đơn lập & Song lập) | 400 – 600 căn | 3 – 3.5 tầng (200m² – 450m²) |
| Shophouse mặt đường lớn | 1.000 – 1.400 căn | 4 – 5.5 tầng (100m² – 160m²) |
| Liền kề / Townhouse nội khu | 1.600 – 2.200 căn | 4 – 5 tầng (90m² – 140m²) |
| Tổng quy mô thấp tầng | ~3.000 – 4.200 căn | Mật độ xây dựng toàn khu thấp (~25 – 30%) |
| Dân số dự kiến tiếp nhận | ~100.000 – 130.000 người | Chuẩn đô thị tái thiết 15 phút |
5. ĐÁNH GIÁ VỀ MẬT ĐỘ & CẤU TRÚC ĐÔ THỊ
-
Mật độ xây dựng tổng thể: Chỉ dao động khoảng 25% – 30%, tương đương với các khu đô thị sinh thái kiểu mẫu quốc tế.
-
Tỷ trọng sản phẩm cân bằng: Khối cao tầng tập trung tại các lõi ga giao thông để khai phóng không gian mặt đất cho cây xanh, giúp các phân khu thấp tầng sở hữu không gian thoáng đạt, biệt lập và có giá trị thương mại, nghỉ dưỡng cực cao.
